外国人在德州买房的基本步骤
3. 当你看中一个房子后，就可以让经纪人帮你出offer 了。经过一番讨价还价后，如果跟卖房那边谈拢了，就可以签正式的合同了。正式合同签订以后，就要交两笔钱。一笔是押金（earnest money）一般是卖价的1% 另一笔是验屋选择期的押金（option fee）一般是100-200。 正式合同签订之后千万不可懈怠，因为在（option period），在option period时，你可以联系执照验屋师来帮你全面检查房屋, 验屋费用取决房屋的大小,一般是三百五到五百。验屋师检查过程需要2-3小时。通常1-2天之后大家就能得到报告了。
4. 在拿到验屋报告后，如果房子有什么问题要修理的，你可以根据报告上的内容，让你的经纪人跟卖家那边商量，要求卖家那边修理。有的时候，卖家会直接给你一笔钱，让你自己来修理。值得注意的是，卖家是没有义务修理的。如果卖家选择不做任何修理，买家这边可以选择买或者不买这个房子，如果不买这个房子，押金（earnest money）可以退回来，但是验屋选择期的押金(option fee) 就不能退了。
5. 过了option period，如果是全现金买房，在双方都准备好的情况下，就可以随时做过户手续了。如果是贷款买房，那就要等贷款公司那边的贷款批下来才能办过户手续。值得注意的是，当正式合同签订后，就要马上着手准备贷款所需要的材料了。不及时提交所需要的材料可能会导致贷款延误，进而导致不能在约定日期交房。这时候买家就会很被动。现金买房的优势是能快速过户，节省很多时间，还价时也比较有优势，卖家一般都比较倾向于接受现金offer.
美国买房故事｜湾区top1%的房产经纪人，买了什么样的房？
1 Homes are subject to 经纪人与Pre Approval our approval and must be listed within an MLS in the areas that Flyhomes operates. Homes are subject to inspections and other limitations.
购房路，火爆房市怎么才能让卖家选中我的Offer？！以及在美国买房注意事项，避免的常见误区！
1） 支付方式: 现金还是贷款（Cash or Loan），一般来讲卖家更倾向于现金方式，也就是一次性付清的方式。但想必大多数买家还是会选择贷款方式，一般来讲首付高的offer更有优势，很多卖家希望offer首付至少20%以上或更多，这样的贷款情况一般会比较容易获批，相对简单。别忘了，在美国买房买家有很多的保护条件，所以即使有买家价格开的很高，但是贷款做不出来，中途退出对卖家的损失会更大。所以卖家不会只考虑价格的因素，同时要确认买家确实有能力和诚意将房子买下来。
2） 购房目的：自住还是投资，一般来讲卖家会倾向把选择自住的买家，主要是自住买家的诚意更高一些。所以投资者一定要在抢offer时候向卖方表达出足够的诚意。
3） 保护条件(Contingency)：美国买房一般给买家有三个重要的保护条件。房屋检查，房屋估价和房屋贷款。这三个保护条件的时间一般默认是17-21天，也就是买家有充分的时间对房屋进行检查和考量，如果发现有不满足条件的情况，买家在规定时间内都拥有较大的主动权退出购买，并且全额拿回定金。
4） 交易时间：交易的时间越短卖家越喜欢，因为可以更快的结束交易拿到卖房所得。一般全款是7-14天就能够完成。查收入的当地贷款一般是30-35交易时间，如果贷款银行将整个交易时间缩短1-2周，那么会给offer更加增添不少优势.
做好哪些工作，如何进一步增加成功概率？
1）提前准备：将三份文件 一封信提前准备好。三份文件分别是：完整且干净的Offer，银行预批信 (Pre-approval letter)，还有近一个月的首付的银行月结单(bank statement) 要准备好。注意现在很多贷款机构为了帮助买家增加概率，除了预批信之外还能提供强有力的辅助文件证明买家的贷款能力，称作DU或者LP（Desktop Underwriter and Loan Prospector )。
这两份文件都能够向卖家展示更多的买家贷款的细节信息，让卖家更加放心。同时，建议大家 能根据房屋写个推荐信(cover letter)，向卖家表达对房子的喜爱和满意，用满满的诚意来打动他们！我有次帮一位博士客户抢房子，我们发现这套房子的屋主有很多物理学的书籍，我们立刻打了学术牌，结果给我们意想不到的惊喜哦!
2）知己知彼：看房的时候，多观察卖家的喜好和品味，投其所好的找一些共同点，往往会增加好感度和印象分。如果了解到卖家是年纪较大的客户，或者要换房子的客户往往可能需要多几天时间准备搬家，所以或许能在offer里给他们一星期的免费居住。这样也能给卖家增加好感, 可能比拼命加价还要有效。在当然如果是投资屋的话，投资者就不太会注意这些，一般就是希望价格越高，且能越快交易结束越好。
3）反应迅速：一般来讲有经验的经纪人在这个阶段要及时回复卖家经纪的电话和信息，通过及时有效的沟通表达给卖方留下好的印象。
经纪人与Pre Approval
收藏！新手小白买房指南! 对于买房这笔大投资，一定有许多困惑：在美买房的流程是什么？买房过程中需要注意哪些问题?经纪人与Pre Approval 如何挑选心仪？ 下面我们来看看。 1 美国买房的流程有哪些 虽然从专业的角度上讲，买房流程十分复杂。但是对于买房者而言，流程相对简化了很多。 对于第一次买房的新手小白家庭，找到一位专业负责，又值得信赖的房产经纪人尤为关键。因为，当你对整个流程一无所知时，经纪人的想法会很大程度影响自己的判断。对于如何找经纪人，最简单有效的方法是问身边买过房的朋友推荐。 申请pre-approval letter 经纪人与Pre Approval Pre-approval letter是衡量买家的最大贷款能力。为了不影响生活质量，小姐姐们还是考虑告诉你们的loan officer，每个月想还多少mortgage吧。 另外，拿到pre-approval letter不代表一定可以贷到款哦。找一个direct lender，知名的mortgage公司，或者口碑好的贷款专家可以为买家后面的offer加分哦。 实地看房 看房看起来是耗时最长，最纠结的一个步骤啦。没有时间的小姐姐们千万不要有压力，可以和你们的经纪人讨论你们的需求和想法，并让他/她帮忙制定一个找房的范围。接下来的事就是enjoy你们的看房过程。 记住，确定了找房的location之后，看房的第一反应一定不要是去改造你们的房子。一定是找到喜欢的结构，可以接受的condition和可以忍受的房龄。注意和你们的经纪人讨论什么是当地reasonable的condition哦。这样你可以更合理的match期待。 下Offer 虽然这个过程是整个买房流程中最快的一步，但是也是决定成功与否关键的一步，同时是最紧张刺激的一步…尤其在multi offer的市场中，配合你的经纪人，告诉她你对这个房子的最高价格期待，也就是丢了也不后悔的价格。相信你的经纪人会综合房子本身的情况和相关因素，尽自己最大的努力帮你写出熠熠生辉的简历式offer。当然如果超出了你最高可以接受的条件，你的经纪人也会和你一起继续努力找到更合适你的房子。 请相信：没拿到的offer的房子就不会是最合适你的房子。 房屋检查 房检是购房者在入住之前，获得深入了解房子情况的最好机会。请一定要把握住这次机会哦。 口碑好的房检师是重中之重。请和你的经纪人和房检师一起来完成房间过程，用心一点儿的买家要认真做好笔记。房检报告拿到以后，让你的经纪人帮你解释哪些是对卖家来说合理的要求，哪些是不需要太concern的。这个结果其实是和当时的房产市场，卖家收到过多少个offer，和房子所处的地点及房龄等因素都是相关的。相信小姐姐们的经纪人一定会帮你争取最大利益。 申请贷款 其实除了配合提交loan officer需要的材料外，小姐姐们能够控制的部分真的很少。每个人的贷款条件都不一样，找到一位适合你贷款条件的loan officer是非常重要的。找你的经纪人推荐是一个不错的选择，也可以找你身边已经买好房子，又和你情况相似的朋友推荐。 核对过户文件 尤其是第一次购房的小姐姐们，在核对过户文件的时候一定会有很多很多的问题。不要怕麻烦，不要不好意思，不要觉得自己听不懂好像很没面子。贷款人员和过户公司能够帮你解释所有的数字。到完全弄懂为止。这样会使你更加了解你的房子的情况。 如果你没兴趣了解这些，那就完全交给过户公司和贷款人员好了。这也没什么大不了的。 2 买房过程中要注意什么？ 买房过程中的所有事情都是要注意的，毕竟是几十上百万的金额。但是最应该注意的其实只有两个方面：对房子的喜好和自己的心理准备。 对房子的喜好主要是对房子的结构，布局，采光，位置，社区的考虑，也就是说对房子固有条件的喜好，一般情况下真的不推荐小姐姐们考虑一搬进来就打算加窗子，开门等类似的工程。在选房的时候一定要注意自己对这些固有条件的接受。 而心理的准备主要是合理的期待，克服完美主义以及多问问题。其实十分完美的房子现实中是很难找到的。所以在找房之初就和你的经纪人讨论好所选地段的房子情况，会帮助你对房子有一个合理的期待，更enjoy看房的过程。 在看房的过程中多问一些你所关心的问题，比如share bathroom会不会有一些不方便啊，洗衣房在楼上或者楼下会不会影响日常生活，房子什么地方适合做dinning room什么地方可以作为客厅等都是很好的问题。 可以说，只要是你所关心的问题都是好问题。所以不要有心理顾虑，你的经纪人是非常愿意和你一起讨论这些问题，并给你一些建议的。 3 如何挑选心仪的房子 首先要做好budget的控制。如果每个月的还款额太高到影响我们生活质量的地步，那还是建议小姐姐们再三考虑，考虑再三。房子是我们的家，是我们享受生活的地方。如果他给我们的生活带来压力，那就得不偿失了。 其次，我最希望和小姐姐们分享的一个概念：交通，学区，房之间的权衡。在budget固定的情况下。我们一定把这三个因素排序，找到自己最看重的和最能容忍的因素。做好准备，优先考虑只最看重的，去平衡其他两个因素。用这样的方法去缩小我们找房的范围。这是无忧买房的重中之重。 如果学区是我们最先考虑的，那么可能我们要tolerance房子偏小，房龄偏长，以及每天花在上下班的时间延长中的一个或几个。用这样的办法确定好买房的区域，会大大减少小姐姐们在找房子的时候遇到的各种问题，也可以帮助小姐姐们更快更有效的实现无忧买房。 温馨提示 买房到处都是坑，找到一个气场相合、值得信赖，并且耐心回答各种小白问题的靠谱房产经纪人太太太重要了. 祝你能找到合适的经纪人，买到自己的dream house
今晚的月色很美，我似乎又长大了那么一点点。
#悟感出发 旅之海角 出发Singapore的跨国街拍，美丽的街景，美帅的街拍，beautiful[羞嗒嗒] 出境的衣服为新开发的系列“感系列”的第一款T恤“沉没”，背后的印花，艺术地刻画一种心境，由悟感队长特邀留美自由艺术家的好友创作，希望老铁们喜欢！[爱你] 更多精彩街拍会再分享[照相机] [带着微博去旅行]